SCI et Location Saisonnière : Le Guide Complet pour Éviter le Piège Fiscal (2026)

L'article 206 du Code Général des Impôts (CGI) agit comme un couperet. Il est très clair : les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations à caractère industriel ou commercial deviennent passibles de l'Impôt sur les Sociétés.

Dès l'instant où vous louez un appartement meublé via votre SCI à l'IR, vous devenez « commerçant » aux yeux du fisc. Cette action déclenche une requalification fiscale automatique. Votre SCI perd sa transparence (IR) et devient une société opaque soumise à l'IS. Ce n'est pas une option à cocher, c'est une sanction administrative si vous ne l'avez pas anticipée.

Pourquoi cette bascule fait-elle si peur aux investisseurs avertis ? Parce qu'elle change radicalement les règles du jeu, et rarement à votre avantage si votre stratégie initiale visait la transmission ou la plus-value à long terme.

D'abord, vous perdez l'abattement pour durée de détention. C'est le point le plus douloureux. En SCI à l'IR, après 22 ou 30 ans, vous ne payez plus d'impôt sur la plus-value. En passant à l'IS, vous payez la « Flat Tax » ou l'impôt sur la plus-value professionnelle à la sortie, peu importe depuis combien de temps vous détenez le bien.

Ensuite, l'imposition des dividendes entre en scène. Les loyers ne tombent plus directement dans votre poche ; ils appartiennent à la société. Pour récupérer cet argent, vous devez vous verser des dividendes, taxés à la Flat Tax (30 %) après que la société a déjà payé son propre impôt (IS). C'est la double peine.

Enfin, la complexité administrative explose. Oubliez la déclaration 2072 simplifiée. Ce changement de régime impose de séparer strictement les flux financiers et de tenir une comptabilité commerciale rigoureuse (bilan, compte de résultat). À ce titre, le choix du meilleur compte bancaire pour SCI devient stratégique pour faciliter la gestion comptable et éviter les erreurs de flux qui pourraient attirer l'attention d'un contrôleur.

Votre SCI peut conserver son régime IR si le montant des recettes commerciales (les loyers saisonniers HT) ne dépasse pas 10 % du montant des recettes totales de la société.

Prenons un exemple concret. Vous possédez un immeuble avec 4 appartements :

• 3 appartements sont loués nus à l'année pour 27 000 € de loyers.

• 1 studio est loué en Airbnb l'été et rapporte 3 000 €.

• Total des recettes : 30 000 €.

• Part du saisonnier : 10 %.

Dans ce cas limite, vous restez à l'IR. Louez le studio un mois de plus, dépassez ce seuil, et la bascule à l'IS s'applique à l'ensemble des bénéfices de l'année.

Cette seconde exception est une zone grise juridique assez risquée. La location meublée ne doit pas présenter un « caractère habituel ». Si vous louez votre résidence secondaire via la SCI une fois tous les 5 ans pour un événement exceptionnel, ça passe.

Par contre, si la mise en location se répète chaque année à la même période (même pour seulement 3 semaines en août), l'administration considère l'activité comme habituelle. L'exception saute, et l'IS s'applique. Si votre objectif est de créer des revenus récurrents, oubliez cette règle.

Par défaut, la location saisonnière profite de la franchise en base de TVA : vous ne la facturez pas, tant que votre chiffre d'affaires reste sous les 91 900 €. Mais si vous proposez des prestations para-hôtelières, vous devenez assujetti. Cela peut être une opportunité pour récupérer la TVA sur l'achat du bien (20 % du prix, ce n'est pas rien). Pour cela, vous devez fournir au moins 3 des 4 services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison ou la réception de la clientèle.

Dès que vous faites du meublé, votre activité devient professionnelle. Votre SCI doit payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Elle se calcule selon la valeur locative du bien et le taux de la commune. C'est une charge fixe à ne pas négliger dans votre business plan, même pour quelques semaines de location.

C'est le « Saint Graal » de la location meublée en famille. La SARL de Famille vous permet d'exercer une activité commerciale (LMNP/LMP) tout en optant pour l'Impôt sur le Revenu sans limitation de durée. Vous profitez de l'amortissement comptable (comme à l'IS) pour effacer vos revenus locatifs, mais vous restez à l'IR pour bénéficier de l'exonération de plus-value des particuliers après détention. C'est le meilleur des deux mondes.

C'est la forme la plus basique pour acheter à plusieurs sans créer de société. Chaque indivisaire déclare sa part de revenus en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). C'est flexible et fiscalement intéressant, mais la gestion peut virer au cauchemar dès le premier désaccord : la règle de l'unanimité ou des 2/3 peut bloquer toute décision.

Si vous visez une activité type « hôtellerie » avec des investisseurs qui ne sont pas de votre famille, la SAS (ou SASU) s'impose. Elle est obligatoirement à l'IS, certes, mais elle offre une souplesse statutaire incomparable. De plus, elle évite le Régime Social des Indépendants (SSI) sur les dividendes, contrairement à la SARL.