Avis Bricks : faut-il investir dans l'immobilier fractionné ?

$Immeuble résidentiel moderne et luxueux illustrant l'investissement immobilier fractionné$

Table des matières

L'immobilier demeure le pilier central pour construire son patrimoine immobilier, mais les barrières à l'entrée (apport, crédit, taux) n'ont jamais été aussi hautes. C'est dans ce contexte tendu qu'émerge Bricks.co, une fintech française promettant de démocratiser l'investissement locatif dès 10 euros. En supprimant les contraintes notariées et bancaires, la plateforme attire massivement les épargnants. Mais derrière le marketing bien huilé, que vaut vraiment cette solution ? Notre avis Bricks analyse sans concession la mécanique financière, la réalité des rendements et, point essentiel, la sécurité de vos fonds. Décryptage complet d'un placement qui bouscule les codes de la pierre-papier.

Les infos à retenir

💰 Investissez dans l'immobilier locatif dès 10 € sans aucune gestion administrative.
📈 Visez une rentabilité cible de 8 à 12 %, non garantie et dépendante du marché.
⚠️ Prenez en compte les risques réels de vacance locative et de perte en capital.
🧩 Utilisez cette plateforme pour diversifier votre portefeuille, non pour l'épargne de précaution.

Qu'est-ce que Bricks.co et comment fonctionne l'immobilier fractionné ?

Bricks.co a profondément modifié le paysage de l'épargne en introduisant le concept d'immobilier fractionné en France. L'idée est simple mais puissante : permettre à des milliers de particuliers de financer ensemble des biens immobiliers (immeubles de rapport, locaux commerciaux, résidentiel) qu'ils ne pourraient pas s'offrir seuls. Contrairement à l'achat d'une résidence principale ou locative en direct, investir sur Bricks vous libère totalement des contraintes de gestion : adieu les appels de locataires pour une fuite d'eau, les assemblées de copropriété ou les rendez-vous chez le notaire. Tout est 100 % digitalisé.

C'est une approche comparable au financement participatif classique, comme nous l'évoquons dans notre avis Bienpreter, mais avec une granularité beaucoup plus fine et une expérience utilisateur gamifiée.

Du modèle Royalties aux Obligations : une évolution nécessaire

Il est important de noter une évolution majeure dans la structure juridique de la plateforme. Initialement, Bricks fonctionnait sur un système de redevances (royalties). Pour se conformer aux exigences de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et obtenir l'agrément européen, le modèle a pivoté vers l'émission d'obligations. Concrètement, lorsque vous placez de l'argent, vous souscrivez à des obligations émises par la société portant l'immeuble. Cela renforce la transparence et le cadre réglementaire, un point positif pour notre avis Bricks global.

La mécanique des 'Bricks' à 10 euros

Le bien est divisé en parts (généralement 10 000 parts ou plus). Chaque part, ou 'Brick', coûte 10 euros. Cette accessibilité permet de se positionner sur un immeuble à Montpellier, un commerce à Lille et une résidence étudiante à Bordeaux avec moins de 100 euros. C'est la force de l'immobilier fractionné : une diversification géographique instantanée.

Analyse du rendement Bricks : entre promesses et réalité

Le rendement est le critère numéro un pour les investisseurs. La plateforme affiche des objectifs de rentabilité annuels compris entre 8 % et 12 %. Attention toutefois, il ne s'agit pas d'un livret A : ces taux ne sont pas garantis. Pour bien comprendre le rendement Bricks, il faut décomposer les deux sources de gains.

Le rendement locatif (Cashflow mensuel)

C'est la part des loyers reversée aux investisseurs sous forme d'intérêts mensuels. Ce taux oscille généralement entre 3 % et 6 % net de frais de gestion de l'immeuble. Tant que les locataires paient et que l'immeuble est occupé, vous recevez votre virement chaque mois sur votre portefeuille Bricks.

La revalorisation immobilière (Plus-value)

C'est le moteur de la performance affichée. Bricks estime que l'immeuble prendra de la valeur avec le temps (1 % à 5 % par an selon les projets). Cette plus-value est latente : elle ne se matérialise que si vous revendez vos parts plus cher que vous ne les avez achetées, ou lors de la revente finale de l'immeuble (souvent prévue à horizon 10 ans). Contrairement à un financement via un prêt immobilier Boursorama où vous capitalisez en remboursant du capital, ici, c'est l'appréciation du marché qui joue.

Pourquoi investir sur Bricks ? Avantages et Inconvénients

Notre test de la plateforme révèle une expérience utilisateur fluide, mais aussi des contraintes structurelles qu'il ne faut pas ignorer. Voici un résumé des forces et faiblesses pour affiner votre avis Bricks.

Les points forts (Avantages)

✅ Accessibilité record : Avec 10 €, c'est le placement immobilier le plus accessible du marché. ✅ Diversification aisée : Vous pouvez répartir 1000 € sur 100 immeubles différents, diluant le risque locatif à l'extrême. ✅ Gestion passive : Aucune intervention de votre part n'est requise. Bricks s'occupe de la collecte, de la gestion et des travaux. ✅ Liquidité organisée : Une place de marché secondaire permet de revendre ses parts à d'autres membres (sous réserve d'acheteurs).

Les points de vigilance (Inconvénients)

❌ Frais d'entrée : Les frais, souvent autour de 10 % inclus dans le prix de la Brick, nécessitent de conserver l'investissement plusieurs années pour être amortis. ❌ Fiscalité : Les gains sont soumis à la Flat Tax (30 %), ce qui est moins optimisé que certains régimes comme le LMNP au réel. ❌ Absence d'effet de levier : Impossible d'investir à crédit, vous ne pouvez placer que votre épargne disponible.

Quels sont les risques Bricks réels ?

Tout investissement proposant des rendements élevés comporte des risques. Bricks ne fait pas exception. Le principal danger reste le risque de vacance locative : si l'immeuble se vide, les versements mensuels s'arrêtent. De même, le risque de perte en capital existe si le marché immobilier se retourne et que la valeur de l'immeuble chute. Enfin, bien que la société soit désormais régulée PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), le risque lié à la plateforme elle-même ne doit pas être occulté. Il est recommandé de ne pas investir des sommes dont vous pourriez avoir besoin en urgence, la liquidité dépendant de l'offre et de la demande sur le marché secondaire.

Bricks vs SCPI vs Crowdfunding : le comparatif

Pour situer Bricks, il est utile de le comparer aux autres véhicules d'investissement pierre-papier.

Bricks vs SCPI : Les SCPI sont plus chargées en frais et le ticket d'entrée est plus élevé (souvent quelques centaines d'euros), mais elles sont beaucoup plus diversifiées structurellement (des milliers de locataires) et existent depuis des décennies. Bricks est plus agile, plus rentable sur le papier, mais plus jeune et plus risqué.
Bricks vs Crowdfunding immobilier : Le crowdfunding classique finance la construction ou la rénovation (court terme, 12-24 mois) avec un remboursement in fine. Bricks finance l'exploitation locative (long terme) avec des revenus mensuels. Le crowdfunding est souvent plus rémunérateur (9-11% net) mais ne permet pas de profiter de la plus-value immobilière à long terme.

Comparatif entre Bricks, SCPI et crowdfunding immobilier sur un bureau d'expert

Comparatif Bricks vs SCPI vs Crowdfunding

Notre verdict et avis Bricks final

Après une analyse approfondie des mécanismes et des projets, notre avis sur Bricks est positif pour les investisseurs cherchant à dynamiser une partie de leur épargne sans gestion. La plateforme a su évoluer vers plus de régulation (agrément PSFP), ce qui est un gage de sérieux. C'est un outil excellent pour la diversification, permettant d'exposer son portefeuille à l'immobilier avec un capital de départ minime.

Cependant, ne vous laissez pas aveugler par les taux cibles de 12 %. Considérez plutôt un rendement réaliste autour de 6-7 % nets, ce qui reste très performant par rapport aux placements bancaires. L'immobilier fractionné doit être envisagé comme un complément de portefeuille, à côté d'une épargne de sécurité et d'investissements plus traditionnels.

« Si Bricks brise les barrières à l'entrée de l'immobilier, il ne faut pas occulter la réalité du risque. C'est un outil de diversification puissant pour dynamiser un portefeuille, mais qui exige de conserver une vision long terme et d'accepter l'illiquidité relative des parts. »

BENILDE BEAUDOR

Expert en Finance & Investissement

Finalement, Bricks réussit son pari de moderniser l'investissement locatif en le rendant accessible à tous les budgets. Si vous acceptez les règles du jeu (immobilisation du capital, risques locatifs), c'est une solution pertinente pour lutter contre l'inflation. Pour ceux qui souhaitent se lancer, la clé reste la prudence : commencez petit, testez la plateforme, et surtout, diversifiez vos investissements sur un maximum de projets pour lisser les risques.

❓Foire Aux Questions (FAQ)

Quelle est la fiscalité des gains sur Bricks ?

Les revenus (intérêts mensuels et plus-values) sont soumis par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (Flat Tax) de 30 %. Cela comprend 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez opter pour l'imposition au barème progressif si cela est plus avantageux pour votre situation fiscale.

Peut-on récupérer son argent rapidement (Liquidité) ?

La liquidité n'est pas immédiate comme sur un livret A. Pour récupérer vos fonds, vous devez revendre vos parts sur la place de marché secondaire de Bricks. La vente dépend de la présence d'acheteurs à cet instant. En général, la liquidité est bonne, mais elle n'est contractuellement pas garantie.

La plateforme Bricks est-elle une arnaque ou fiable ?

Non, ce n'est pas une arnaque. Bricks.co est une société française immatriculée et régulée. Elle dispose de l'agrément européen de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) délivré par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce qui impose des audits et une séparation des fonds des clients.

Quel est le montant minimum pour investir ?

Le ticket d'entrée est fixé à 10 euros par 'Brick'. Cela permet de construire un portefeuille diversifié avec un capital très faible, par exemple en investissant 100 euros répartis sur 10 immeubles différents.